VISUAL RESEARCH

導入事例

煩わしい滞納督促〜明渡し交渉をアウトソーシング

  1. Viccs-Rent

株式会社賃貸管理ニックス 様

代表 高橋 良郎 管理戸数 1,300戸 地域 北海道
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平成22年には約1,260万人の観光客が訪れる日本有数の観光地でもある北海道札幌市。白石区はその東部に位置し、流通センターが広がる道内の物流拠点となっているほか、札幌コンベンションセンターや、国際協力機構札幌国際センター(JICA札幌)などの施設があり、札幌市の集客交流や国際交流の拠点としての役割を担う行政区です。その白石区に賃貸管理ニックス様はエリアの特性や現状を細かに把握し、常にオーナー様と密接な関係を構築することで入居者様に魅力ある物件を数多く管理し、その結果として入居率96%以上を常にキープする優良な管理会社としての発展されております。
オーナー様が期待される管理業務の質を向上させながら、企業としてもさらなる成長を目指す賃貸管理ニックス様が信販会社ジャックスと弊社が提供する新たな家賃保証商品「Viccs-Rent」を導入するに至った経緯や運用方法についてインタビューさせていただきました。

エリアと物件の特性に合わせた独自の事業展開
VR 「Viccs-Rent」をご導入いただいてから毎月順調に受付をしていただいている御社ですが、その要因はどこにあるのでしょうか。扱われている物件やターゲットにしている客層に御社なりの特徴があるのではないでしょうか。 村川様(左)、西田課長(右)
西田課長 弊社の物件だから比較的動いているのではないかと思います。弊社のグループ会社である有限会社ニックスでは木造アパート、RCマンションの企画から設計、施工も行なっております。そのため、間取りの広さやお風呂、トイレなどの設備関係についてオーナー様と企画の段階から密にご相談に乗らせていただくことで、賃貸でもデザインや設備にこだわっている物件が完成します。その分賃料は他の物件と比較しても割高にはなっていますが(笑)賃貸管理ニックスでは、こういったこだわりの物件を含め、比較的築年数が経過していない物件を多く取り扱うことで、ゆとりのある客層や新婚さんなどをメインターゲットとしています。オーナー様と弊社の狙いと入居者様のニーズがうまくマッチしている結果なのではないでしょうか。
VR なるほど。ここ数年厳しいといわれる北海道の賃貸市場で御社が高い入居率を維持されている理由が分かりました。新婚の方たちなどファミリー層をターゲットされているということは間取りも2LDKや3LDKが多いのでしょうか。
西田課長 2LDKがメインで、次に1LDKや3LDKですかね。
VR 先ほど賃料が割高だとおっしゃっていましたが、エリアにもよると思いますが平均賃料はどの程度でしょうか。
西田課長 場所によって多少異なりますが、駐車場管理費込みで6万円から7万円代です。管理物件が集中しているのは北区と東区ですね。土地を多く所有されている地元の農家さんなどがオーナー様としては多いです。
VR 御社が取り扱う物件では新築や築浅の物件が多いと思いますが、こういった時代ですからリフォームの引き合いは増えましたか。
西田課長 正直まだ案件としては少ないですね。弊社が施行していない物件を所有しているオーナー様へのリフォームの提案をしています。例えば人気のない和室を全部洋室にリフォームしたり、家賃帯を考えて1年くらいでペイできるような内容のリフォームを考えて提案させていただいております。実際に銀行もある程度の土地を所有されている地主様なら融資もしますが、一般のオーナー様には融資するのは現状難しい状況です。ですから、やっぱり今後はリフォームやリノベーションという分野にも力を入れていこうと考えております。
VR 御社の企業理念と強みを活かすだけではなく、きちんと市場の動向を捉えて取り組んでおられると思います。
「Viccs-Rent」導入にあたって
フロアに飾られた自社設計の物件パース VR 御社が「Viccs-Rent」を導入するにあたって決め手となった点をお聞かせ下さい。
西田課長 やっぱり一番は三菱UFJフィナンシャルグループであるジャックスというネームバリューですね。過去に保証会社を利用していたのですが、その保証会社の倒産によってかなり痛い思いをしましたし、倒産後の既存入居者様の対応に随分手間がかかった経験もあったため、今後同じようなことがあってはいけないという思いから、次に導入するなら信用力の高い企業が提供している保証商品と考えていました。また、入居者様が万が一滞納されたとしてもジャックスから弊社への立替入金が止まらない商品設計もいいですよね。弊社で利用させていただいている他社の保証商品は、滞納が一定期間続くと入金が止められてしまうので。実際そうなってしまうと、オーナー様の多くは借り入れをして物件を建てられているので一部屋分の家賃が入ってこないだけでもオーナー様は持ち出しで返済することになってしまうんですよ。
VR 「Viccs-Rent」は保証商品としては後発の商品であり、他社の保証商品を研究して良いところを取り入れて作られました。管理会社様への入金を止めない点もその一つです。
その他、御社にとってメリットと感じていただけるポイントはありますか?
西田課長 原状回復費用も保証内容に入っているなど保証が厚い点や初回保証料も毎月の事務手数料の735円も入居者様にご負担いただくことでオーナー様の負担が嵩むことがないことが挙げられますね。また、弊社としても保証料の回収や代位弁済手続きを行う必要がないため事務手間が大幅に軽減されました。現時点では悪いところが見当たらない保証商品ですね(笑)オーナー様にも以上のような内容の話をさせていただき、所有物件への「Viccs-Rent」利用を承諾していただいております。
VR オーナー様へのご説明もきちんとしていただいているのですね。ご説明していただいているなかで、月額の事務手数料735円を入居者様に負担させることについて懸念されるオーナー様はいませんでしたか?
村川様 一部のオーナー様で「入居の支障になるのでは」と懸念されている方も実際おりましたが、「Viccs-Rent」の商品内容や利用することでのリスクヘッジについてご説明することでご納得いただくことができました。
VR 社内で「Viccs-Rent」の商品性や利用する上でのメリットを十分に理解されていることがオーナー様にご納得いただける結果に繋がったのではないでしょうか。入居者様からご指摘をいただくことはありましたか?
西田課長 入居者様についても「毎月735円を払いたくない」などの理由でもめたことは一度もないですね。735円は通常の口座振替手数料や振込手数料と比較すると高いように感じてしまいますが、弊社では管理会社としての質やサービスを向上することで「735円払ってでもこの物件に住みたい」と思える状況を提供できたらいいのではと考えています。ですから、ジャックスにも今後は実際に利用していただいている入居者様に対してのサービス、例えば何年間入居すればクーポン券や商品券をプレゼントするなどの入居者様へのサービスを充実させていただけると更に入居者様も納得して735円をご負担いただけるのではないでしょうか。
VR 西田課長がおっしゃったようなサービスが提供できれば仲介業者も入居者様に「Viccs-Rent」を勧めやすくなる要因になるでしょうね。
「Viccs-Rent」を利用することで見えてきたこと
VR 「Viccs-Rent」の特徴の一つとして入居者様の信用調査が挙げられますが、一般的な保証会社様であれば9割から10割近く審査が通っている状態で、通りにくいイメージを持たれることが多い信販会社の商品を選んだ理由を教えていただけますか。御社でも仲介業者が信販会社の審査を嫌がり客付に支障があったことなどはありませんでしたか。 自社で設計されたこだわりの応接室
西田課長 弊社が常に意識して見ているのは入居者様ですので、仲介業者が紹介しづらいという意見は気にならないですね。それに今の入居者様は物件を借りる前によく調べられているので、仲介業者に任せるのではなく管理会社やオーナー様へ直接申し込んだほうが初期費用なども抑えられることを知った上で来店されます。入居者様のニーズを汲み取ることで管理会社にも客付けを行うチャンスが出てくるのではないでしょうか。
VR 他社の保証商品と比較して良くなった、改善されたと感じられるポイントはありますか。逆にこういったところが使いにくくなったなども含めて教えてください。
村川様 現段階ではまだ長期滞納も発生していないですし、万が一滞納が起きても弊社にはジャックスからの入金があるので大きな問題にもなりませんので、悪い点はまだ見えてきていないというのが本音ですね。ただ、ジャックスに調整してもらう必要があると思いますが、今後も弊社としては「Viccs-Rent」を利用し続けていくつもりですのでジャックスから付与される管理会社ごとのコードや住所などを事前に申込書に印字していただけるとさらに使いやすくなっていくのかなと思います。
今後の「Viccs-Rent」導入を検討している管理会社様へ
VR 「Viccs-Rent」を使い始めるに際して、仲介業者へはどのようにご紹介いただいたのでしょうか。
西田課長 仲介業者へは「6月から弊社管理物件についてはViccs-Rentを使ってください」といった内容のFAXを流しただけですね。
村川様 特にそのFAXについて問い合わせもほとんどなく、仲介業者側で自然と「Viccs-Rent」を利用し始めてくれた感じですね。
VR 新しい保証商品導入してコンスタントに利用していただく上で重要になってくることは、仲介業者などへのフォローではないかと私は思っているのですが、FAXでの通達以外に御社で取り組まれた方法などがあれば教えてください。
西田課長 強いて言えば、割り切ることですね。他の一部の管理会社様では仲介業者から「信販会社の審査だと紹介しづらい」と思われてしまい、管理物件を優先的にご紹介いただけないのではないかと不安になってしまうことがあるようですが、こちら側のスタンスを崩し仲介業者の要望にばかり合わせてしまうと、後々リスクを抱えたり苦労するのは弊社であり、オーナー様でもあるので。それであれば、初めから「Viccs-Rentを6月から利用する。利用しているなかで使いづらければ止める」という割り切りのスタンスを社内はもちろん、社外にも浸透させることが効果的ではないでしょうか。保証商品にしても良い商品を導入したいとどの管理会社様でも考えておられると思いますし、企業の考えや体制も変化していくので、利用してみたいと思える商品であればまず臨機応変に使ってみるというスタンスを持ち続ければ、少しずつ自社のやり方にあった商品に出会えるのではないでしょうか。
株式会社賃貸管理ニックスが今後目指す事業展開と目標
株式会社賃貸管理ニックス VR 最後に今後の御社の事業展開や目標をお聞かせいただけますか。
西田課長 いっぱいありますけど(笑)。まずは管理戸数を増やしていくことと、そして自社での客付けスキームの確立ですね。
VR 管理戸数としてはどれくらいの戸数を目標にしておられるのですか。
西田課長 当面は3000戸ですね。ただ、現状オーナー様にご提供している管理業務の質は落とさずに目標とする管理戸数を目指すということが大前提ですが。3000戸を達成したら次に目指すのは5000戸、8000戸となっていきますし、管理獲得の基盤さえ出来ていれば、そんなに遠くはない話だと思っています。
VR 非常に前向きで具体的な目標をお持ちですね。弊社としても御社の成長にぜひ今後ともご協力させていただきたいと思います。それに伴って「Viccs-Rent」の利用もさらに増やしていただけると幸いです(笑)
本日はお忙しいところ、貴重なお時間をいただきまして誠にありがとうございました。
  • ビジュアルリサーチ営業担当より
  • 今回はお忙しいところ、貴重なお話をお聞かせいただきまして誠にありがとうございました。
    賃貸管理ニックス様は新・家賃保証商品として「Viccs-Rent」をリリースした当初にお問い合わせをいただき、ご導入を決めていただきました。
    ご導入後は管理物件の客付にはまず「Viccs-Rent」で受付することを徹底することで導入時の目的であった滞納によるリスクヘッジと業務のアウトソーシング化を実現されております。
    「Viccs-Rent」をご利用いただくことで社員様の業務負担を軽減できるため、その分賃貸管理ニックス様が掲げておられる企業としての目標の実現に向け更に集中して取り組めるのではないでしょうか。
    賃貸管理ニックス様の目標がいち早く達成できるよう、私どももご協力させていただきますので、今後とも何卒宜しくお願い申し上げます。
    • ○本ケーススタディに記載された情報は2011年11月8日掲載時のものであり、閲覧される時点では変更されている可能性があることをご了承ください。
  • ○本ケーススタディは情報提供のみを目的としています。ビジュアルリサーチは、明示的または暗示的を問わず、本書にいかなる保証も与えるものではありません。

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